# L'immobilier dans un plan FIRE (résidence, locatif) Impossible d'écrire un livre de décumulation pour des Français sans un chapitre immobilier. C'est l'actif préféré du pays. Il pèse la moitié du patrimoine des ménages et reste le premier réflexe patrimonial (« au moins, c'est du concret »). Mais le mot « immobilier » recouvre deux objets qui n'ont presque rien en commun dans un plan de retrait. Le premier est la **résidence principale**. Ce n'est pas un actif du plan, mais un réducteur de dépenses, et la source de l'erreur de double comptage la plus répandue. Le second est le **locatif**, un flux de revenus complémentaires. Il a des qualités uniques, comme des loyers indexés, chose rare et précieuse ([[inflation-et-taux-de-retrait]]). Il a des défauts tout aussi uniques : concentration, illiquidité, gestion, et la fiscalité française du foncier, l'une des plus lourdes qui frappent le patrimoine. Cet article traite les deux, plus les formes intermédiaires (SCPI, viager, démembrement). Il montre comment compter chaque objet dans le plan sans se mentir. Il pose l'arbitrage vendre-ou-garder au moment de la bascule, puis la question du crédit conservé en retraite, où la réponse française diffère de la réponse américaine d'ERN. Il finit par la modélisation. Un plan qui contient de l'immobilier se simule très bien, à condition de le traduire correctement. ::: cle Les deux règles de comptage Règle un : la résidence principale ne se multiplie **jamais** par 25. Elle ne produit aucun retrait. Elle réduit les dépenses (pas de loyer), et cette baisse est déjà comptée dans votre budget ([[combien-il-vous-faut]]). La compter aussi dans le capital, c'est compter son service deux fois. Elle reste une **réserve** de dernier recours (vente, viager), donc une marge, pas un actif du plan. Règle deux : le locatif ne se compte pas non plus en capital × 25. Il se compte en **flux**. Le loyer net-net (après charges, vacance, travaux, fiscalité) entre dans le plan comme revenu complémentaire décoté ([[revenus-complementaires]]). Sa valeur vénale, elle, reste une réserve mobilisable par la vente. ::: ## La résidence principale : un service, une réserve, un choix de crédit **Le service : le loyer fantôme.** Être propriétaire de son toit, c'est percevoir un loyer implicite et non taxé, le loyer qu'on ne paie pas. Pour un bien de 400 k€, cela représente environ 12-16 k€/an de dépenses évitées. À 3,5 % de taux de retrait, c'est l'équivalent de 350-450 k€ de capital **en moins** à accumuler. Voilà l'argument massif pour aborder la retraite toit payé : le plancher de dépenses chute, et avec lui toute la cible ([[combien-il-vous-faut]]). Restent les contreparties, à budgéter honnêtement. L'entretien de long terme d'abord (1-2 % de la valeur par an, le poste que tous les budgets oublient). La taxe foncière ensuite, en hausse structurelle. Enfin l'immobilisation d'un capital qui ne produit aucun retrait. **La réserve : trois robinets de dernier recours.** La résidence reste mobilisable si la vie l'exige. Le premier robinet est le **downsizing** (vendre plus grand pour racheter plus petit) : vendre 400, racheter 250 libère 150 k€ sur le papier, et plutôt 115-130 k€ nets des frais des deux opérations. L'occasion se présente souvent au moment où la maison familiale est devenue trop grande. Le deuxième est le **viager** côté **vendeur**. On transforme le bien en bouquet et rente viagère indexée tout en restant chez soi. C'est structurellement intéressant pour un rentier long en immobilier et court en flux, à tarifer avec soin. Le troisième est le crédit hypothécaire, ou le prêt viager hypothécaire, la version française naissante du reverse mortgage : coûteux, à garder en dernier ressort. Dans le plan, ces robinets ne se **comptent** pas, car ils ne sont pas dimensionnants. Ils se **listent**, comme des marges nommées derrière la probabilité de ruine ([[ruine-et-probabilites]]). Ce sont les filets qui font qu'une ruine simulée n'est pas une ruine vécue. **Le crédit conservé : la nuance française.** ERN (volet 21) déconseille d'entrer en retraite avec un crédit immobilier en cours. C'est un levier, puisqu'on emprunte pour rester investi en actions, et il **amplifie** le risque de séquence. La mensualité devient un retrait fixe de plus pendant les krachs ([[levier-et-marges]]). L'argument est juste. Mais la France le nuance doublement. D'abord, nos crédits sont à **taux fixe** sur 20-25 ans. Pas de risque de refinancement, et surtout une dette fixe que l'inflation érode : un crédit à 1,5 % fixe pendant une inflation à 4 % est un actif, pas un passif. Ensuite, ils sont assortis d'une assurance décès qui protège le conjoint. La règle praticable tient en une phrase. Un crédit à taux fixe **bas** se justifie si, et seulement si, la mensualité entre dans le plancher sans le tendre et que le portefeuille couvre plusieurs fois le capital restant dû. Sinon, la paix du toit payé vaut mieux que l'arbitrage théorique ([[psychologie-du-retrait]]). ## Le locatif : un flux précieux, à décoter sans pitié **Ce que le locatif apporte, et que rien d'autre n'offre à ce prix.** D'abord des loyers **indexés**. L'indice de référence des loyers (IRL) suit l'inflation, avec du retard et sous plafond légal quand elle s'emballe (+3,5 % au plus en 2022-2023). Le flux locatif se comporte donc comme un linker vivant (une obligation indexée sur l'inflation), imparfait mais précieux dans le régime qui tue les rentiers ([[regimes-de-marche]]). Ensuite une décorrélation partielle avec les marchés financiers. Enfin, pendant l'accumulation seulement, l'accès au levier bancaire. Pour la fraction du plancher qu'il couvre, un loyer net est un revenu de première qualité, ce qui n'en fait pas pour autant un actif défensif de portefeuille. **Ce qu'il coûte, et que les brochures taisent.** La **concentration** vient en premier : un bien, c'est un locataire, une ville, un bâtiment, soit le risque idiosyncratique que la partie V passe son temps à éliminer côté actions ([[diversification-internationale]]). Vient ensuite l'**illiquidité** : 6-12 mois et 7-8 % de frais pour mobiliser. Puis la **gestion** : un travail, pas un placement, avec vacance locative, impayés, travaux et syndic, à 70 ans aussi. Reste la **fiscalité** française du foncier nu, la plus lourde. Le revenu net supporte l'IR au barème plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Pour une TMI à 30 %, presque la moitié du loyer net part ainsi en prélèvements. Le LMNP au réel, qui amortit le bien contre le revenu, reste la niche qui change l'équation, à condition d'être à jour de ses réformes successives. Le meublé a d'ailleurs pris la hausse que le foncier nu a évitée : ses prélèvements sociaux sont passés à 18,6 % dès les revenus 2025, mais sur une base que l'amortissement réduit souvent à zéro. Vérifiez l'état du droit avant tout calcul ([[flat-tax-et-imposition]]). **Le chiffre honnête.** Entre le brut d'annonce (5-7 %) et le net-net vécu, une cascade retire les charges non récupérables, la taxe foncière, l'entretien, la vacance, la gestion et la fiscalité. Chiffrons-la sur un logement de 200 000 € loué 1 000 € par mois, sans crédit. Le loyer annuel fait 12 000 €, soit 6,0 % brut. Les charges non récupérables et l'assurance en prennent 1 150 €, la taxe foncière 900 €, l'entretien courant 600 €, une vacance de 5 % encore 600 €, la gestion et la garantie des impayés 1 490 €. Restent 7 260 €, soit 3,6 % avant impôt. En foncier nu à une TMI de 30 %, l'impôt sur le revenu et les 17,2 % de prélèvements sociaux en reprennent 3 279 €, et le net-net tombe à 2,0 %. En LMNP au réel, l'amortissement efface la base imposable, et le même bien rend 3,6 % aussi longtemps que cet amortissement dure. Mais depuis la loi de finances pour 2025, ces amortissements minorent le prix d'acquisition à la revente (article 150 VB du CGI), si bien que la niche est un report d'impôt et non une exonération ; seules les résidences services (étudiantes, seniors, EHPAD) y échappent. ::: figure immobilier-net-net La cascade du calcul ci-dessus, marche par marche, du loyer d'annonce jusqu'au net-net de chacun des deux régimes (droit applicable en 2026). Chaque marche est une hypothèse : remplacez-les par les vôtres et lisez votre propre net-net. ::: Le rendement net-net typique du locatif français ressort ainsi à **2-4 % de la valeur du bien**, fourchette que le seul choix du régime suffit à balayer. C'est comparable au taux de retrait d'un portefeuille, mais sans la liquidité ni la diversification, avec l'indexation et le levier en contreparties. Le locatif n'est ni l'eldorado des vendeurs de formations ni l'erreur que raillent les boursicoteurs. C'est un actif de flux correct, cher en travail et en impôts, dont la place dans un plan se calcule. **Comment le compter dans le plan.** La méthode tient en trois étapes. 1. Le flux : un loyer net-net **réaliste** (vos trois dernières années, pas le tableur d'achat), **décoté** de 15-25 % pour la vacance longue, les gros travaux et le durcissement fiscal. 2. L'entrée dans le simulateur : un revenu complémentaire indexé ([[revenus-complementaires]]). Le curseur side income sert pour un flux qui s'arrêtera (une vente programmée), le curseur pension pour un flux à vie. Le capital simulé n'inclut **pas** la valeur du bien. 3. La réserve : la valeur vénale nette de fiscalité, listée comme marge et mobilisable par la vente. Cette traduction rend l'A/B « garder ou vendre » simulable en dix minutes. C'est l'arbitrage suivant. ::: attention Vendre ou garder, à la bascule : les vrais termes L'arbitrage se pose à chaque départ FIRE avec du locatif. Et il se pose **mal** si l'on compare « le rendement du bien » au « rendement de la bourse ». Voici les vrais termes. **Garder**, c'est conserver un flux indexé qui couvre une part du plancher, chose précieuse. Le prix à payer est triple : la concentration, le travail de gestion, dont le goût **décline** avec l'âge (demandez aux bailleurs de 75 ans), et un rendement net-net moyen. **Vendre**, c'est échanger ce flux contre du capital diversifié et liquide. La fiscalité de la plus-value passe alors en tête. L'abattement pour durée de détention exonère l'IR à 22 ans et les prélèvements sociaux à 30 ans, si bien que le **calendrier** de la vente devient une variable fiscale majeure ([[flat-tax-et-imposition]]). Les configurations tranchées se lisent vite. Gardez si le bien est excellent (emplacement, locataire, copropriété saine), sans crédit, et que son flux couvre une vraie part du plancher. Vendez si le bien est médiocre, chronophage, ou si sa valeur dépasse 25-30 % du patrimoine total, car la concentration domine alors tout le reste. Entre les deux, l'A/B simulé tranche : il compare le flux décoté au capital net de fiscalité ajouté au portefeuille, et donne la réponse chiffrée. La réponse en **qualité de vie**, gérer ou non à 70 ans, a ensuite le droit de la renverser. ::: ## Les formes intermédiaires : SCPI, viager, démembrement **Les SCPI**, c'est l'immobilier titrisé. Les qualités sont réelles : une vraie diversification (des dizaines d'immeubles), zéro gestion, et un flux régulier (4-5 % de distribution). Les défauts le sont tout autant. Les frais de souscription atteignent 8-12 %, soit plusieurs années de revenu. La liquidité est limitée, et les files d'attente au retrait de 2023-2024 l'ont rappelé : elle est belle surtout par beau temps. La sensibilité aux taux est désormais démontrée, avec des baisses de prix de parts de 10-20 % sur la même période. Et la fiscalité foncière reste aussi lourde qu'en direct. En assurance-vie, elle s'adoucit, mais les frais d'enveloppe s'empilent ([[enveloppes-francaises]]). Le verdict est simple. C'est un actif de flux acceptable en dose modérée (5-15 % du patrimoine) pour qui veut de l'immobilier **sans** travail. Jamais un substitut d'obligations, 2023 l'a prouvé. Et jamais d'achat sans une détention prévue de 8-10 ans, le temps d'amortir les frais d'entrée. **Le viager côté acheteur et le démembrement** (nue-propriété avec décote de 30-40 %) relèvent d'une autre logique. Ce sont des outils d'investisseur patient plutôt que de rentier en phase de retrait. On les mentionne pour mémoire : leur illiquidité totale pendant toute la durée de l'opération les disqualifie comme source de retraits. ::: exemple L'arbitrage de Yann, chiffré Yann, 51 ans, part dans deux ans. Il a 1,1 M€ financiers et un T3 locatif parisien (valeur nette vendeur environ 420 k€, détenu 19 ans, loyer net-net réel 11 200 €/an, soit 2,7 %, LMNP au réel épuisé). Option **garder** : capital 1,1 M€ et un side income de 9 500 €/an (le flux décoté de 15 %). La ruine centrale ressort à 5,1 %, avec un plancher partiellement indexé. Option **vendre** à 22 ans de détention (IR exonéré, prélèvements sociaux partiels) : la loi de finances pour 2025 retranche du prix d'acquisition les 108 k€ d'amortissements pratiqués, ce qui porte la plus-value taxable de 138 à 246 k€ et les prélèvements sociaux de 17 à 30 k€. Restent 390 k€ nets réinvestis, soit un capital de 1,5 M€ et zéro side income. La ruine centrale tombe à 4,3 %, pour un portefeuille diversifié et sans gestion. L'écart chiffré est modeste. Les termes décisifs deviennent donc qualitatifs. Yann déteste la gestion locative et le bien pèse 28 % de son patrimoine. Il vend, à la date fiscale optimale (année 22). Sa version du plan gagne en simplicité ce qu'elle perd en indexation, perte compensée par 8 % de linkers ([[obligations-indexees]]). Un autre profil (bailleur heureux, bien à 15 % du patrimoine) aurait gardé. Les deux réponses sont bonnes quand elles sont **calculées**. ::: ## L'essentiel à retenir - Deux objets, deux comptages. La résidence principale est un service (le loyer fantôme, déjà dans le budget) plus une réserve de dernier recours (downsizing, viager), jamais un actif × 25. Le locatif est un **flux** net-net décoté de 15-25 %, entré en revenu complémentaire, et sa valeur vénale reste une marge listée. - Le crédit conservé en retraite est un levier sur la séquence, et ERN a raison sur ce point. La nuance française (taux fixes bas érodés par l'inflation, assurance décès) le rend acceptable **si** la mensualité tient dans un plancher détendu et que le capital restant dû est couvert plusieurs fois. - Le locatif français net-net rend 2-4 %. C'est un flux indexé précieux (le linker vivant du plancher), payé en concentration, illiquidité, travail et fiscalité. Gardez l'excellent et modéré (< 25-30 % du patrimoine), vendez le médiocre ou l'envahissant, au calendrier fiscal optimal (22/30 ans). - SCPI : de l'immobilier sans travail, mais à 8-12 % de droit d'entrée et à liquidité de beau temps. Dose modérée, détention longue, jamais en substitut d'obligations. - Tout se simule par la traduction flux/capital/réserve, ce qui rend l'A/B garder-ou-vendre faisable en dix minutes. Et la réponse qualité de vie (gérer à 70 ans ?) a voix au chapitre ([[revenus-complementaires]], [[utiliser-la-page-fire]]). --- ## Pour aller plus loin - Early Retirement Now, volet 21 (le crédit en retraite) et volet 36 (l'immobilier locatif dans le plan) ([[serie-ern]]). - Les études Jorda-Schularick-Taylor (« The Rate of Return on Everything ») donnent le rendement séculaire comparé du logement : élevé, mais avant travail, frais et concentration. - [impots.gouv.fr](https://www.impots.gouv.fr) : abattements de plus-value immobilière et régimes locatifs (l'état du droit **avant** tout calcul) ([[flat-tax-et-imposition]]). - Dans ce livre : [[revenus-complementaires]] (l'entrée des flux dans le plan), [[combien-il-vous-faut]] (le double comptage), [[levier-et-marges]] (le crédit comme levier), [[obligations-indexees]] (l'autre façon d'indexer le plancher).