L'immobilier dans un plan FIRE (résidence, locatif)

Impossible d'écrire un livre de décumulation pour des Français sans un chapitre immobilier. C'est l'actif préféré du pays. Il pèse la moitié du patrimoine des ménages et reste le premier réflexe patrimonial (« au moins, c'est du concret »). Mais le mot « immobilier » recouvre deux objets qui n'ont presque rien en commun dans un plan de retrait. Le premier est la résidence principale. Ce n'est pas un actif du plan, mais un réducteur de dépenses, et la source de l'erreur de double comptage la plus répandue. Le second est le locatif, un flux de revenus complémentaires. Il a des qualités uniques, comme des loyers indexés, chose rare et précieuse (Inflation et taux de retrait : le lien exact). Il a des défauts tout aussi uniques : concentration, illiquidité, gestion, et la fiscalité française du foncier, l'une des plus lourdes qui frappent le patrimoine.

Cet article traite les deux, plus les formes intermédiaires (SCPI, viager, démembrement). Il montre comment compter chaque objet dans le plan sans se mentir. Il pose l'arbitrage vendre-ou-garder au moment de la bascule, puis la question du crédit conservé en retraite, où la réponse française diffère de la réponse américaine d'ERN. Il finit par la modélisation. Un plan qui contient de l'immobilier se simule très bien, à condition de le traduire correctement.

La résidence principale : un service, une réserve, un choix de crédit§

Le service : le loyer fantôme. Être propriétaire de son toit, c'est percevoir un loyer implicite et non taxé, le loyer qu'on ne paie pas. Pour un bien de 400 k€, cela représente environ 12-16 k€/an de dépenses évitées. À 3,5 % de taux de retrait, c'est l'équivalent de 350-450 k€ de capital en moins à accumuler. Voilà l'argument massif pour aborder la retraite toit payé : le plancher de dépenses chute, et avec lui toute la cible (Combien il vous faut). Restent les contreparties, à budgéter honnêtement. L'entretien de long terme d'abord (1-2 % de la valeur par an, le poste que tous les budgets oublient). La taxe foncière ensuite, en hausse structurelle. Enfin l'immobilisation d'un capital qui ne produit aucun retrait.

La réserve : trois robinets de dernier recours. La résidence reste mobilisable si la vie l'exige. Le premier robinet est le downsizing (vendre plus grand pour racheter plus petit) : vendre 400, racheter 250 libère 150 k€ sur le papier, et plutôt 115-130 k€ nets des frais des deux opérations. L'occasion se présente souvent au moment où la maison familiale est devenue trop grande. Le deuxième est le viager côté vendeur. On transforme le bien en bouquet et rente viagère indexée tout en restant chez soi. C'est structurellement intéressant pour un rentier long en immobilier et court en flux, à tarifer avec soin. Le troisième est le crédit hypothécaire, ou le prêt viager hypothécaire, la version française naissante du reverse mortgage : coûteux, à garder en dernier ressort. Dans le plan, ces robinets ne se comptent pas, car ils ne sont pas dimensionnants. Ils se listent, comme des marges nommées derrière la probabilité de ruine (La probabilité de ruine : la lire, la choisir, ne pas la subir). Ce sont les filets qui font qu'une ruine simulée n'est pas une ruine vécue.

Le crédit conservé : la nuance française. ERN (volet 21) déconseille d'entrer en retraite avec un crédit immobilier en cours. C'est un levier, puisqu'on emprunte pour rester investi en actions, et il amplifie le risque de séquence. La mensualité devient un retrait fixe de plus pendant les krachs (Levier, marge et lombard en retrait (avancé)). L'argument est juste. Mais la France le nuance doublement. D'abord, nos crédits sont à taux fixe sur 20-25 ans. Pas de risque de refinancement, et surtout une dette fixe que l'inflation érode : un crédit à 1,5 % fixe pendant une inflation à 4 % est un actif, pas un passif. Ensuite, ils sont assortis d'une assurance décès qui protège le conjoint. La règle praticable tient en une phrase. Un crédit à taux fixe bas se justifie si, et seulement si, la mensualité entre dans le plancher sans le tendre et que le portefeuille couvre plusieurs fois le capital restant dû. Sinon, la paix du toit payé vaut mieux que l'arbitrage théorique (La psychologie du retrait : pourquoi dépenser est si dur).

Le locatif : un flux précieux, à décoter sans pitié§

Ce que le locatif apporte, et que rien d'autre n'offre à ce prix. D'abord des loyers indexés. L'indice de référence des loyers (IRL) suit l'inflation, avec du retard et sous plafond légal quand elle s'emballe (+3,5 % au plus en 2022-2023). Le flux locatif se comporte donc comme un linker vivant (une obligation indexée sur l'inflation), imparfait mais précieux dans le régime qui tue les rentiers (Les régimes de marché : croissance × inflation, sticky bears). Ensuite une décorrélation partielle avec les marchés financiers. Enfin, pendant l'accumulation seulement, l'accès au levier bancaire. Pour la fraction du plancher qu'il couvre, un loyer net est un revenu de première qualité, ce qui n'en fait pas pour autant un actif défensif de portefeuille.

Ce qu'il coûte, et que les brochures taisent. La concentration vient en premier : un bien, c'est un locataire, une ville, un bâtiment, soit le risque idiosyncratique que la partie V passe son temps à éliminer côté actions (La diversification internationale (et le biais domestique)). Vient ensuite l'illiquidité : 6-12 mois et 7-8 % de frais pour mobiliser. Puis la gestion : un travail, pas un placement, avec vacance locative, impayés, travaux et syndic, à 70 ans aussi. Reste la fiscalité française du foncier nu, la plus lourde. Le revenu net supporte l'IR au barème plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Pour une TMI à 30 %, presque la moitié du loyer net part ainsi en prélèvements. Le LMNP au réel, qui amortit le bien contre le revenu, reste la niche qui change l'équation, à condition d'être à jour de ses réformes successives. Le meublé a d'ailleurs pris la hausse que le foncier nu a évitée : ses prélèvements sociaux sont passés à 18,6 % dès les revenus 2025, mais sur une base que l'amortissement réduit souvent à zéro. Vérifiez l'état du droit avant tout calcul (PFU, barème, abattements : l'imposition des retraits).

Le chiffre honnête. Entre le brut d'annonce (5-7 %) et le net-net vécu, une cascade retire les charges non récupérables, la taxe foncière, l'entretien, la vacance, la gestion et la fiscalité. Chiffrons-la sur un logement de 200 000 € loué 1 000 € par mois, sans crédit. Le loyer annuel fait 12 000 €, soit 6,0 % brut. Les charges non récupérables et l'assurance en prennent 1 150 €, la taxe foncière 900 €, l'entretien courant 600 €, une vacance de 5 % encore 600 €, la gestion et la garantie des impayés 1 490 €. Restent 7 260 €, soit 3,6 % avant impôt. En foncier nu à une TMI de 30 %, l'impôt sur le revenu et les 17,2 % de prélèvements sociaux en reprennent 3 279 €, et le net-net tombe à 2,0 %. En LMNP au réel, l'amortissement efface la base imposable, et le même bien rend 3,6 % aussi longtemps que cet amortissement dure. Mais depuis la loi de finances pour 2025, ces amortissements minorent le prix d'acquisition à la revente (article 150 VB du CGI), si bien que la niche est un report d'impôt et non une exonération ; seules les résidences services (étudiantes, seniors, EHPAD) y échappent.

L'IMMOBILIER LOCATIFDu brut d'annonce au net-net : la cascadeun logement de 200 000 € loué 1 000 € par mois, sans crédit, TMI 30 % : chaque marche se remplace par la vôtre0 %2 %4 %6 %6,0 %brutd'annonce12 000 €−1 150 €charges nonrécupérables−900 €taxefoncière−600 €entretiencourant−600 €vacance(5 %)−1 490 €gestionet impayésloyer net avant impôt3,6 % = 7 260 €−3 279 €2,0 %net-netfoncier nu3 981 €aucun impôt3,6 %net-netLMNP au réel7 260 €Impôt du foncier nu : TMI 30 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux, CSG déductible déduite, soit 45,2 % du net imposable.En meublé, les prélèvements sociaux passent à 18,6 % (LFSS 2026), mais l'amortissement efface la base tant qu'il dure.
La cascade du calcul ci-dessus, marche par marche, du loyer d'annonce jusqu'au net-net de chacun des deux régimes (droit applicable en 2026). Chaque marche est une hypothèse : remplacez-les par les vôtres et lisez votre propre net-net.

Le rendement net-net typique du locatif français ressort ainsi à 2-4 % de la valeur du bien, fourchette que le seul choix du régime suffit à balayer. C'est comparable au taux de retrait d'un portefeuille, mais sans la liquidité ni la diversification, avec l'indexation et le levier en contreparties. Le locatif n'est ni l'eldorado des vendeurs de formations ni l'erreur que raillent les boursicoteurs. C'est un actif de flux correct, cher en travail et en impôts, dont la place dans un plan se calcule.

Comment le compter dans le plan. La méthode tient en trois étapes.

  1. Le flux : un loyer net-net réaliste (vos trois dernières années, pas le tableur d'achat), décoté de 15-25 % pour la vacance longue, les gros travaux et le durcissement fiscal.
  2. L'entrée dans le simulateur : un revenu complémentaire indexé (Pensions et revenus complémentaires dans le plan). Le curseur side income sert pour un flux qui s'arrêtera (une vente programmée), le curseur pension pour un flux à vie. Le capital simulé n'inclut pas la valeur du bien.
  3. La réserve : la valeur vénale nette de fiscalité, listée comme marge et mobilisable par la vente.

Cette traduction rend l'A/B « garder ou vendre » simulable en dix minutes. C'est l'arbitrage suivant.

Les formes intermédiaires : SCPI, viager, démembrement§

Les SCPI, c'est l'immobilier titrisé. Les qualités sont réelles : une vraie diversification (des dizaines d'immeubles), zéro gestion, et un flux régulier (4-5 % de distribution). Les défauts le sont tout autant. Les frais de souscription atteignent 8-12 %, soit plusieurs années de revenu. La liquidité est limitée, et les files d'attente au retrait de 2023-2024 l'ont rappelé : elle est belle surtout par beau temps. La sensibilité aux taux est désormais démontrée, avec des baisses de prix de parts de 10-20 % sur la même période. Et la fiscalité foncière reste aussi lourde qu'en direct. En assurance-vie, elle s'adoucit, mais les frais d'enveloppe s'empilent (PEA, assurance-vie, CTO : les enveloppes du rentier français). Le verdict est simple. C'est un actif de flux acceptable en dose modérée (5-15 % du patrimoine) pour qui veut de l'immobilier sans travail. Jamais un substitut d'obligations, 2023 l'a prouvé. Et jamais d'achat sans une détention prévue de 8-10 ans, le temps d'amortir les frais d'entrée.

Le viager côté acheteur et le démembrement (nue-propriété avec décote de 30-40 %) relèvent d'une autre logique. Ce sont des outils d'investisseur patient plutôt que de rentier en phase de retrait. On les mentionne pour mémoire : leur illiquidité totale pendant toute la durée de l'opération les disqualifie comme source de retraits.

L'essentiel à retenir§

Pour aller plus loin§